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关于进一步加强内江城区普通住宅前期物业服务收费管理的通知

2017-08-08    来源:    作者:  浏览次数:4109

内江市发展和改革委员会  内江市房地产管理局

关于进一步加强内江城区普通住宅

前期物业服务收费管理的通知

                      

市中区、东兴区发展改革局、房管局,内江经开区经发局、建设局:

为进一步加强内江城区前期物业服务收费管理,维护业主和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的持续健康发展,为广大业主创建和谐优美的居住环境,提升内江城区城市形象,根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》和《四川省定价目录(2015版))》等法律、法规的规定,结合内江城区实际,现就内江城区前期物业服务收费管理的有关事项通知如下:

一、本通知所称前期物业管理,是指201271日以后按照《四川省物业管理条例》在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,由建设单位按照规定方式选聘的物业服务企业,签订前期物业服务合同所实施的物业管理服务;在建设单位选聘的物业服务企业服务合同期满,而该小区又未成立业主委员会,物业服务企业无法续签物业服务合同的小区物业管理,视为前期物业管理,其管理服务按照本通知相关内容执行。201271日《四川省物业管理条例》实施之前所有老旧小区的物业管理不属于本通知的前期物业管理范围。

  二、 本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人(以下统称物业服务企业)按照物业服务合同的约定,对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。

三、区级价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。房地产管理部门应加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督和信用管理。

四、内江城区普通商品住宅(不含多层电梯〈6楼及以下〉别墅类高档住宅)前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价标准由市发展改革委、市房管局依据内江城区物业服务的社会平均成本及经济发展水平,按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定,定期向社会公布(附件1)。各建设单位按规定方式选聘落实物业服务企业后,各物业服务企业在签订前期物业服务合同(或临时管理规约)前,要将前期物业服务合同(或临时管理规约)中所约定的前期物业指导价和物业服务等级标准报当地区级人民政府价格主管部门和房地产管理部门备案(告知)。前期物业服务终止后,物业服务收费标准由业主大会与物业服务企业参照前期物业指导价标准协商确定。

  对按前期物业指导价执行的新建楼盘,在楼盘交付使用后(原则上在六个月至一年内),由市和区级人民政府价格主管部门会同区房地产管理部门组织相关人员(主要包括政府价格和房地产主管部门人员、业主代表、社区管理人员等),按照所执行的前期物业指导价标准和物业服务等级标准进行对照检查,对严重不符合前期物业合同约定的收费标准和服务等级,入驻业主满意度低于规定比例,将责令限期进行整改,并向业主公示检查存在的问题,必要时将进行通报,确保向业主提供质价相符的物业服务。

  五、对住宅物业管理区域内利用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位,由业主大会(或经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数过半的业主同意,以下同)确定其经营方式和收费标准。物业服务企业接受业主大会的委托后,可按相关委托收取停车管理服务费用。对住宅物业管理区域内未占用业主共有的道路或其他场地用于停放机动车的车位,其停车租金或收费标准由车位所有权人自行确定。物业服务企业接受车位所有权人委托后,可按照停车服务合同约定的标准收取费用,并提供相应的服务。

  六、按照我市201271日后前期物业服务等级实行情况,我市普通住宅物业服务等级调整为一至三级,具体等级标准及内容附后(附件2)。物业服务收费按照相对应的物业服务等级收费标准执行。为引导和提升内江城区物业服务水平,确保质价相符的物业服务,对内江城区普通住宅前期物业招标服务收费标准需要高于一级物业服务收费标准的,继续由建设开发企业向当地区价格主管部门和房地产主管部门申请填报《内江城区普通住宅前期物业指导价招标高于一级物业服务收费标准申报审核表》(见附件3),同时由市、区价格主管部门和房地产主管部门按照申报内容和条件,共同研究核定高于一级物业服务的前期物业指导价标准和相应的服务内容,以此作为建设单位开展前期物业指导价招标的依据。

七、按照《四川省物业管理条例》及相关规定,201271日之后按照前期物业选聘方式运行管理的物业小区,应按原服务合同约定的收费标准和服务内容执行。如需调整收费标准的,应由物业服务企业与业主委员会协商,并报经业主大会同意后执行。物业服务企业同时应将调整后的收费标准和服务等级报当地价格主管部门和房地产主管部门备案。

  八物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常维护运行费用(不包括专项维修资金分摊费用);

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业固定资产折旧;

(八)税费

九、物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面积。未办理房产证的,以房屋买卖合同记载的建筑面积为准;已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准。物业服务收费原则按月计收,不得提前累计预收,另有约定的除外。

十、物业服务企业应当遵守国家的法律、法规及有关政策的规定,严格履行物业服务合同,为业主或者物业使用人提供质价相符的物业服务。如未能履行物业服务合同约定,导致物业服务质量下降,使业主、物业使用人人身、财产安全受到危害的,应当依法承担相应的责任。

业主、物业使用人应当按照物业服务合同的约定,按时足额交纳物业服务费用。业主、物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费的,物业服务企业应当以书面形式催交,经书面催交,仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法追缴。

十一、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业主承担。已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。

十二、除物业服务企业收取物业服务费以外,其他任何单位和个人不得重复收取性质和内容相同的费用。

十三、物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,其服务收费由双方约定。

十四、住宅进行装饰装修前,装修人或装饰装修企业应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。装修期间,物业服务企业应按照《住宅室内装饰装修管理办法》进行管理,同时按照住宅室内装饰装修管理服务协议收取装修服务费和装修垃圾清运费。具体收取标准:装修服务费,配备电梯的按建筑面积不高于0.04/平方米·天,未配备电梯的按不高于0.03/平方米·天的标准收取;装修垃圾清运费,委托物业服务企业清运的,按建筑面积不高于5/平方米的标准收取。

物业服务企业在装修期间收取了装修服务费的,不得再收取装修工出入证工本费、电梯使用费等其他费用。造成共有部位、共有设施设备等损坏的,由责任人另行承担相应的赔偿。

十五、在业主、业主大会首次选聘物业服务企业前,建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的,建设单位与选聘的物业服务企业应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容,建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

十六、物业服务费用实行酬金制的,应当定期公布收支情况,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

十七、建设单位或物业服务企业应将物业服务内容、服务标准、服务等级及收费依据、收费标准等内容,在销售场所及物业管理区域的显著位置进行公示。

十八、物业服务收费标准应当在一定时期内保持相对稳定,确因物业服务内容和物业服务等级变动等原因需要调整物业服务收费标准的,应按照有关法律、法规及政策规定执行。

调整物业服务收费标准产生纠纷时,物业服务合同双方当事人可以向社会中介评审机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

十九、业主、业主大会及其业主委员会、物业服务企业、专业经营单位之间因物业服务收费发生争议的,可以申请当地人民调解机构调解,也可以依法向人民法院提起民事诉讼。

二十、区级价格主管部门对本区域内的物业服务收费应加强监管,对违法、违规收费或不按照规定进行收费(收费等级)公示的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律、法规及有关规定予以处罚。

二十一、各物业服务企业应当在物业小区客户服务中心或显著位置对物业服务资质、人员状况、服务(报修)电话、投诉电话、收费标准、服务等级、装饰装修及各项管理规定等内容进行公示。

二十二、本通知自201781日起施行,有效期3年。

附件:1.内江城区普通住宅前期物业服务等级政府指导价收费标准

2.内江城区普通住宅前期物业服务等级标准

3.内江城区普通住宅前期物业服务指导价招标高于一级物业服务标准申报审核表

内江市发展和改革委员会       内江市房地产管理局

2017728

 

附件1

内江城区普通住宅前期物业服务等级

政府指导价收费标准

物业服务

  

最高限价(元/平方米.)

 

有电梯

无电梯

一级

1.60

1.00

保障性住房前期物业收费指导价标准另文下达。

二级

1.30

0.80

三级

1.00

0.60

附件2

 内江城区普通住宅前期物业服务等级标准

一级

项目

       

(一)

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动、热情。

6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定在物业服务中心公布物业收费标准及服务等级内容。

9、按合同约定规范使用物业专项维修资金。

10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。

(二)

1、对房屋共用单位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用单位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和物业专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,          建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关行政主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关行政主管部门。

6、小区业主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。

(三)

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

5、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、路灯、楼道灯完好率不低于95%,如有损坏,应及时更换。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)

协助

维护

公共

秩序

1、小区出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时监控。

3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(五)

保洁

服务

1、按幢设置垃圾桶,每日清运1次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。

2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运1次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共有大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

4、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每年清掏1次,发现异常应及时清掏。

5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。

6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。

3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。

4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物,预防病虫害。

二级

项目

       

(一)

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务主动、热情。

6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定在物业服务中心公布物业收费标准及服务等级内容。

9、按合同约定规范使用物业专项维修资金。

10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。

(二)

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和物业专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依照规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

6、建筑区划主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。

(三)

共有

设施

设备

维修

养护

1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

5、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

7、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

8、路灯、楼道灯完好率不低于90%,如有损坏,应及时更换。

9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)  协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。

4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(五)

保洁

服务

1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。

2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共有部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、二次供水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求;

5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。

(六)

绿化

养护

管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。

2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

3、定期清除绿地杂草、杂物。

4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。

5、定期喷洒药物,预防病虫害。

三级

项目

       

(一)

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接项目时,对住宅建筑区划共有部分进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩戴标志、行为规范、服务主动、热情。

6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。

7、按有关规定和合同约定在物业服务中心公布物业收费标准及服务等级内容。

8、按合同约定规范使用物业专项维修资金。

9、每年至少一次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。

(二)

1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。

4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依照规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周内至少2次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。

(三)

共有

设施

设备

养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用方案,向业主大会或者业主委员会(或涉及需要维修的相关业主)提出报告与建议,按相关规定和程序进行申报,及时组织维修。

5、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

6、路灯、楼道灯完好率不低于80%,如有损坏,应及时更换。

7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

(四)

协助

维护

公共

秩序

1、小区主出入口24小时值勤。

2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

3、车辆停放有序。

4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。

(五)

保洁

服务

1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。

3、小区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。

4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。

(六)

绿化

养护

管理

1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行次修剪、养护。

2、定期清除绿地杂草、杂物。

3、预防花草、树木病虫害。

附件3

内江城区普通住宅前期物业指导价

招标高于一级物业服务收费标准申报审核表

建筑开发企业:                                       

小区名称

负责人

地址

经办人

拟申请住宅户数

联系电话

拟申请高于一级物业

服务的建筑面积

预计交付

使用时间

拟申请高于一级物业

服务收费的主要理由

拟申请高于一级物业

服务收费标准的意见

审核确定的高于一级物业服务收费标准和主要新增服务项目内容

市价格主管部门意见

经办人:        主管领导:                

市房地产主管部门意见

经办人:        主管领导:                

区价格主管部门意见

经办人:        主管领导:                

区房地产主管部门意见

经办人:        主管领导:                


 

抄送:市政府法制办公室,市住建局,威远县、隆昌县发展改革局、

房管局,资中县物价局、房管局。

内江市发展和改革委员会办公室             2017年7月28日印发

  
 

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